L’immoblilier fi Tounis…
Brabbi ya jme3a, someone explain to me why the hell l’immoblier fi Tunis is skyrocketing every year.Behi, let me start. I was looking for something back in 2003, not really interested in buying but just assessing the market.
Let’s consider a semi-detached unit (duplex) in an average-to-good neighborhourd. At that time (2003) it was sitting at 150MD. In 2004, it went up to 200MD, in 2005, to 250MD, last year to 300MD and projected to hit 350MD by 2007,
Ok, I can understand the price of copper went up 25% the past year, concrete/cement 25% due to privatization (a huge mistake) add to that the dramatic increase of fuel costs, all compounded with inflation, yet that can’t justify a sustained 25% increase on a yearly basis.
I heard that Europeans can now own property in Tunisia (yet another mistake), but could that be the major trigger for such an increase ?
Someone, please provide a scientific/financial explanation to this, granted there is one eventually. This is driving me nuts coz even Real estate in Bel-Air, California, or Monaco are not experiencing such jumps. Mind you this may turn to be an opportunity as well, longer term.
posted by Napo at
9:37 PM
12 Comments:
C'est l'offre et la demande. Soit il y'a trop de demande : accès plus facile aux prêts, pression démographique des jeunes de 30 à 40 ans, augmentation du niveau de vie, etc. Soit il n'y a pas assez d'offre : pas assez de nouvelles constructions. Ou les 2 ensemble.
Je suis de tres pres moi meme ce marche depuis qq annees et je peux te dire qu'en 2006 ca s'est calme un peu vu que l'offre est devenu abondante et que la BH a commence a devenir plus prudente et les gens me disent que ca va se calmer encore plus vu que le stock est devenu important et les banques ont toutes maintenant une participation etrangere au managment qui a rendu les prets plus prudents.
Mais je sais qu'il ya des promoteurs qui ne suivent pas la loi des marches et ne baissent jamais les prix vu qu'ils ont bati en untilisant des prets et s'en foutent d'etre en delinquance avec la banque car ils sont bien introduits aupres d'eux, encore le systeme tunisien :-)
Pour la CA, je t'assure que parfois c'est plus de 25%, on a vu certains neighborhoods croitre 40% en un an. Moi j'ai eu de la chance j'ai achete en 97 ;)
tant qu'il y aura des vayessa et des flambeurs tant que l'immobilier prendra encore feu. donc ne vous posez pas trop de questions.
sinon visitez ce site: www.global-immo.biz
Bonjour Napo,
Il est vrai que le prix de l'immobilier a connu une flambée vertigineuse et les prix dans les quartiers chics de la banlieue Nord ou des quartiers huppés de la capitalme ( Mutuelleville, Nord Hilton, Manar, Ennasr ) ont atteint les sommets.
Pour l'explication je pense que la privatisation, la montée du prix des matieres premieres, la flambée du petrole et la facilitation de l'accés à la proprieté aux etrangers ne sont pas les seuls facteurs dans l'equation.
Le facteur qui me semble principal est la montée du prix du terrain qui dans certaines zones a doublé en trois ans...Ceci est du à la rareté des terrains et à la demande qui excede l'offre dans ces zones. Ceci dit il faut pas s'alarmer car si tu es assez flexible par rapport à la situation de ton futur logement ( Banlieue Sud ou Soukra et environs de l'Ariana ) tu peux encore trouver des choses adecquates à des prix trés trés interessants.
Je me fera un plaisir de te donner encore plus de details si tu comptes concretiser :)
@houssein, tout a fait logique, merci
@samsoum. je ne pense pas que l'offre est rendu plus abondate, peut-etre dans les quartiers populaires..mais pas dans les zones de choix. je ne sais pas si les prix vont baisser either, peut-etre que le taux d'inflation va se stabiliser, mais bcp m'ont dis ca, en 2004, 2005 et 2006..sans concertisation. Content que t'as achete en 97, c un choix excellent !
@ammouna, yep. la zone qui dicte le prix, independement du type du logement..a tunis on cherche plutot la neighnorhoud...c'est tres important d'habiter un quartier calme et chic, pas pour frimer, mais avoir une bonne qualite de vie et moins de troubles (crime, vol, etc)
@monsieur-bien. je trouve ton explication tres rationale, merci.
je me rappele une fois avoir fait la connaissance un fonctionnaire responsable de l'amenagement du territoire dans le grand tunis. il m'a montre un grand schema du grand tunis, mil mornaguia, a la marsa et de ben arious a ariana sup...la densite de la population est tres forte et il a predit la flambe des prix justement a coz de la rarete des terrains de qualite.
I'll be in touch.
En fait, parmi les raisons de l'accroissement de la demande, c'est la fuite des investisseurs vers l'immobilier. J'ai vu pas mal de gens dans mon entourage qui se sont enrichis dans une dixaine d'années : restaurants, salons de coiffure, vente automobile etc... Et l'exédent de trésorerie n'est pas tout le temps réinvesti dans le capital. Et c'est le cas même des grands capitaux. Donc l'excédent de trésorerie ou les dividendes sont investis dans l'immobilier qui est parmi les investissements les plus sur en tunisie. Peu de gens ont confiance en bourse et l'immobilier reste plus rentable que plusieurs autres produits financiers en tenant compte de l'aversion au risque du tunisien. D'où la pression forte sur l'immobilier. Ces derniers jours la presse a publié que l'inflation a été plus forte que prévue en Tunisie. Ceci s'explique en partie par la hausse de l'immobilier qui procure un sentiment de richesse aux proriétaires qui ont acheté au début de la hausse. Donc ils épargent moins et consomment plus d'où l'augmentation des prix et l'inflation.
Et c'est pour cela que les taux d'intérêts sont assez haut en tunisie, c'est pour contrer l'inflation.
C'est très rapide au sens des puristes, mais on ne va pas faire toute une analyse macroéconomique. Mouwaten a voulu étaler sa science, et il l'a fait. :))) A la prochaine.
salut napo,
moi je penche plutot sur un phenomene de speculation qui fausse les prix. L4explication de tunisian citizen concorde avec la mienne vu que les "investisseurs" predisent une demande de logements toujours importantes (seul l'univers peut connaitre une evolution toujours aussi linéaire et meme cette théorie est de plus en plus discutée). meme le marche est toujours malin et en faisant le cassandre je predit une crise comme au japon aux debuts des annes 90 (et là bas la rareté des terrains est bien réelle)
car le citoyen tunisien ne peut pas avoir un pret de 30ans pour se payer un chez soi digne et en meme connaitre les affres de la precarité si deja il reussit à trouver un travail!!
Last word, tu penses revenir quand :)?
IK
Hi Napo,
It been the same here in England for the last ten years.
I remember when I bought my first apartment (1 bedroom)and my parents helped me it was £50,000 120000 MD however I had a job of around 22,000 per year at the time which is a average salary now the apartment is worth £170,000 408,000 MD so even now I have a much better job well over £35,000 in effect the house is so expensive if I didn't have the house before I would have to stuggle.
At the moment
Average Salary in the UK £25,000
Average House Price £235,000
I find Tunisia even more amazing as the average wage is so much lower than the UK and your up against other Tunisians/Europeans working in Europe. I mean I looked round an apartment in Gammarth and it was TND330 for 2 bed and it wasnt that nice not to mention that you could almost buy a apartment in the UK for that and rent it for more.
@Kris, the real estate market is outpacing any other major market in the world BIG TIME. Gammarth is second to Lac II (Lac 1 is 100% filled). This summer, an 'hacienda' has been sold for the whopping number of 2.2 million.
I'm struggling to understand how can a tiny 120m appartment reach 200 or even 300MD. Damn, it's an appartment...
I think i'm selling here and buying fi tounis before it's too late otherwise i won't make it, especially if the craziness persists.
Time to become and estate agent methinks
"thou shalt be a real state agent."
Amen
Just to give you an update UK is crashing big time!
It seems that people really where lying to borrow the money and like a pyramid the banks now will not let them do it and the market is falling.
I found some equations to tell if your house is a good investment.
if you get a score of 200 or less the property is a good investment.
For example
house in UK was 190000 / rent 650 per month = 292 (already prices have fallen to 170 which would be 261)
house in Bizerte coniche 400000 dinars rent for 800dinars = 500
So in Tunisia before all the marketing to tourists who are supposed to come and buy everything property is 30 worse investment than the crashing UK market!
absolutely insane!!!!
At least in the UK I know that you went to the bank lied and got the money but how the hell do people do this in Tunisia and importantly how are foreigners going to fund purchases without mortgages especially when the option of borrowing against the main house has gone!
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